Date: 02/04/2021
本處對於政府租務管制研究工作小組早前（31/3/2021）發表的研究報告（下稱「報告」），提出以下意見：
1. 若無「起始租金」 租金管制成效成疑
「起始租金」為業主與租戶在訂定租金期間提供一個相對客觀的標準，以免業主在初訂租約時抬高租金，以彌補續租時被限制「租金升幅」而少收了的「利潤」。民間團體及劏房居民組織普遍認為，若欠缺「起始租金」作為訂立租金升幅的指標，以抵銷「初訂租約時抬高租金」的情況，將會拖低「保障基層劏房租客的權益」的租金管制政策目標。
報告認為個別劏房的租值會隨著多項因素而改變，而劏房數量龐大，特徵各有不同，要訂立一個客觀可行的機制以釐定「起始租金」並不可行，因而將「起始租金」完全排拒在建議之外。然而，政府一直有參考住宅物業的各項特徵，為住宅物業個別釐定其「應課差餉租值」，並以此作為徵收差餉的客觀基準，做法行之有效，相關數據亦可於網上供公眾查閱。為此，有關注團體建議以單位「應課差餉租值」150%為「起始租金」上限，但報告書卻未有對此作出任何回應。 本處認為，「起始租金」是租金管制的重要一環，報告未有充分研究其訂定方式，就作出「不可行」的定論，並不合宜。
2. 續租保障方向正確 措施有待加強
報告提出，租戶可以在兩年死約後續租兩年；續租時的租金升幅須按「私人住宅租金指數」於該段時間內的百分率作出調整，上限為15%。
本處樂見報告肯定租戶優先續租的權利，減低租戶要搬遷的可能性及相關成本。然而，現時輪候公屋動輒要六至七年，租戶在四年租住期過後若要續租，則須要另立新租約；在沒有「起始租金」的情況下，租戶在議定新租金上並無任何保障。
本處理解報告所指，訂立四年的租住權保障，是希望在「侵犯劏房擁有人的私有財產權」與賦予租客社會利益之間，取得合理平衡。本處認為，政府可以在立法時詳細列明業主可在甚麼合理的情況下，「有條件地」在滿四年租期後不再續租，而非一刀切以四年為限，此舉既能讓租戶安心等待上樓，又能合理地尊重業主的產權。
此外，報告亦指出，2020年劏房租戶的收入中位數為$15,000，為全港收入中位數（$33,000）的45.5%，反映這些租戶的貧窮狀況甚為嚴重。按報告所指，現時劏房租戶繳交之租金，佔其家庭收入三分之一（以劏房租戶的收入中位數去計算，約為$5,000）；一旦續租而租金升幅達15%上限，則代表租戶須多付其收入的5%（$750）作為租金，經濟負擔亦隨之加重。為應對租金增加，租戶唯有進一步節衣縮食，例如減少僅有可花於子女身上的教育開支。有鑑現時劏房租金呎價普遍高於一般小型單位的實況下，本處懇請當局積極考慮調低15%的上限，以免劏房租戶的生計因為市場租金波幅而影響。
3. 就被排拒在公屋申請以外的人士作出研究
小組報告指出，約有51.6%劏房居民並非公屋申請人。儘管劏房租金高昂及居住環境惡劣一直為人詬病，而申請公屋是劏房居民改善居住條件的僅有途徑，實難以想像竟有如此高比例的劏房居民沒有申請輪候公屋。究竟他們何故不去申請？是否有其他因素將他們排拒在公屋輪候冊以外？ 若以報告推算，有關人口至少有11萬人，本處認為當局應該進一步研究及調查他們的狀況，以填補現時房屋政策的漏洞。
住屋是本港市民目前最受困擾的問題。樓價過高將不少人排拒在自置物業市場之外，亦非普羅市民都能負擔動輒數十年的「供樓」重擔。 長遠而言，政府應該擺脫單靠增加「銷售類」房屋及公屋供應去解決房屋需求的政策思維；相反，可參考世界各地發展「房屋租賃市場」的經驗，制定相關政策及措施，讓各種房屋的供應都得以增長，市民才能夠有更多選擇——劏房租金管制只是香港房屋政策的一小環。
參考資料：
- 「劏房」租務管制研究工作小組 報告—https://www.thb.gov.hk/tc/contact/housing/studyOnTenancyControl_Report.pdf
- 「全港關注劏房平台」提倡以「應課差餉租值」150%為起始租金上限的建議，可參—https://www.facebook.com/666096716831825/posts/3761903480584451/
